Crédit Immobilier : ce qui change au 1er janvier 2022 [blog Laforêt Penmarc’h]

Les critères d’octroi de crédit immobilier recommandés par les autorités financières deviennent  obligatoires au 1er janvier 2022.

 

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En résumé : Les mesures applicables à un prêt bancaire en 2022

• Taux d’endettement maximal à 35 %,
• Limitation à 25 ans de la durée de remboursement des prêts immobiliers

 

Officiellement, il s’agissait – à l’attention des banques - de « Mettre un terme à la dégradation préoccupante des conditions d’octroi de crédits immobiliers résidentiels »  

 

Nouvelle réglementation imposée aux banques

Cette décision du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) devient juridiquement contraignante pour les établissements bancaires.

Le but est de protéger le consommateur, d’organiser la solvabilité des ménages contractant un crédit immobilier, de garantir leur capacité à pouvoir honorer les mensualités sans se retrouver dans le rouge en fin de mois.

 

Ces nouvelles règles officialisent les conditions suivantes :

 

✅  Le taux d’endettement c’est-à-dire la part des revenus d’un ménage consacrée au remboursement du crédit est limité à 35 % (contre 33 % auparavant, mais incluant désormais le coût de l’assurance-emprunteur).

 

Qu’appelle t’on «  taux d’endettement ? 

Le taux d’endettement correspond au rapport entre les revenus mensuels et les charges financières d’une personne.

Sont pris en compte dans les revenus: salaires nets, bénéfices de votre entreprise si vous êtes à votre compte (indépendant), loyers perçus, pensions, rentes, aides sociales. Et dans les charges: loyers, pensions, crédits,... mais également, l’assurance-emprunteur.

 

 

✅  La durée du crédit ne peut pas excéder 25 ans, « à laquelle peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit ».

 

Comment bénéficier du différé des deux ans ?

 

La durée maximale de 27 ans concernera les ménages qui auront par exemple

1. Des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager.
2. La construction en cours de leur résidence principale,
3. Un contrat en VEFA (Vente en l’état Futur d’Achèvement) - achat sur plan-

 

Dans ces conditions particulières les acheteurs auront la possibilité de s’endetter sur 25 ans et de différer de deux ans le début de leur remboursement.

 

Les banques peuvent-elles déroger ?

 

Pour octroyer un crédit immobilier à un candidat acheteur de sa résidence principale, la banque a une marge de manœuvre.

Cette marge de flexibilité est de 20%. Elle doit profiter en premier lieu aux personnes qui achètent leur résidence principale et particulièrement aux primo-accédants.

 

Sur 10 dossiers de prêts accordés (hors critères officiels), 3 crédits devraient bénéficier aux primo-accédants.

 

Quelle est la position des banques vis à vis des investisseurs ?

 

Nous avons parlé des prêts liés à l’achat d’une résidence principale. Quelle sera l’attitude des banques vis-à-vis des acheteurs de biens locatifs ?

On peut dire qu’un emprunteur, déjà propriétaire de sa résidence principale (avec un crédit en cours) sera pénaliser pour investir dans du locatif.

La prise en compte de l’endettement différentiel est abandonnée. Ce montage prenait en charge les loyers déduits du crédit.

 

Pour mémoire

Pour calculer la capacité d’emprunt d’un acheteur, les banques appliquent le calcul du taux d’endettement. 

Il consiste à additionner l’ensemble des charges d’un emprunteur ainsi que ses mensualités de crédit et de les diviser par ses revenus afin d’obtenir son taux d’endettement.

Sauf que les loyers (réels ou potentiels) ne sont plus pris en compte pour le calcul.

Ces règles sont globalement déjà appliquées, mais elles seront définitivement officialisées le 1er janvier 2022.

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