LMNP : Ce qu’il faut savoir sur la location meublée

"Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante" Article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Nous avons là la définition de la location meublée, qui pose les bases pour exercer l’activité de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut connait un grand succès auprès des investisseurs puisqu’il offre une optimisation fiscale importante accessible au plus grand nombre.

Mais alors, qu’est-ce que la location meublée ?

La définition dans les textes de loi est centrale, mais peut paraitre floue. Rassurez-vous, elle est complétée par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe très précisément la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé :

« Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Etagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

Attention, à ne pas oublier :

• Un inventaire des meubles doit être annexé au bail
• Un logement insuffisamment meublé ne pourra pas être considéré comme une location meublée.

Déclarer son statut LMNP

Le lancement de votre activité nécessite une déclaration auprès du centre de formalités des entreprises, à savoir le Greffe du tribunal de commerce pour les loueurs non professionnels. Dans les 15 jours du début de la location de votre bien, vous devez donc vous inscrire au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921). Cette inscription vous permettra de déclarer votre activité, d’obtenir un numéro SIRET et (très important) d’indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

La fiscalité

C’est bien évidemment ce qui fait le succès de la location meublée. Vous respectez scrupuleusement le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ? Parfait, vous pouvez alors passer à l’étape du choix de la fiscalité. Le statut de loueur meublé est assimilé à la catégorie fiscale des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non aux revenus fonciers. Vos revenus restent soumis au barème de l'impôt sur le revenu, mais vous pouvez ainsi sensiblement le réduire, voire l’annuler complètement.

Sans rentrer dans les détails et les particularités des différents dispositifs existants, ce régime fiscal est plus favorable que la location vide. Vous avez le choix entre régime micro-BIC et le régime réel (simplifié ou normal). Chacun d’eux offre ses avantages et ses inconvénients. Mais attention, en contrepartie de ces avantages, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité plus ou moins simplifiée. En synthèse, les avantages fiscaux de la location meublée peuvent être présentés ainsi :

Régime micro-BIC : applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, pour une location meublée classique ou 170 000 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte. Abattement forfaitaire équivalent à 50% de vos revenus, en tenant compte des loyers charges incluses, (71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes), même si vos charges sont inférieures à 50%. Il faut reporter le montant de vos recettes LMNP directement sur votre déclaration de revenus, c’est l’administration qui appliquera l’abattement forfaitaire de 50%.

Régime réel : applicable avec la levée de l’option si vos revenus sont inférieurs à 70 000 €, ou si vos recettes sont supérieures à 70 000 €.

Vous pourrez ainsi déduire les charges et l’amortissement du bien, des meubles et des équipements, ce qui permettra de neutraliser jusqu’à 70% des revenus, voire plus les premières années. Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel en début d’activité ou en cours d’activité. Dans tous les cas, l’option est valable au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.

A noter que, quel que soit le régime d’imposition retenu, les loueurs en meublé sont assujettis à la Taxe Foncière, mais aussi à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Pour cette dernière, en tant que loueur meublé non professionnel, vous êtes assujettis à une cotisation minimum annuelle en fonction de vos recettes, au lieu de votre établissement principal. Cependant bonne nouvelle depuis l’exercice 2019, vous en êtes exonérés si vous recettes sont inférieures ou égales à 5 000 €.

Le contrat de bail d’une location meublée

Depuis la loi Alur, les mêmes obligations s’imposent à la rédaction du contrat de bail pour les locations meublées et les locations vides. Pour autant, certaines obligations sont plus favorables lorsque le bien est loué meublé.

La durée : 1 an (vs 3 ans en location nue) renouvelable automatiquement à son terme, mais peut-être ramenée à 9 mois si la location est consentie pour un étudiant, et celui-ci prendra fin automatiquement. Un nouveau bail sera nécessaire pour la poursuite de la location.

Préavis du locataire : il peut résilier son bail à tout moment, avec un préavis de 1 mois (vs 3 mois en location nue, sauf dérogation).

Préavis du propriétaire : vous pouvez donner congé au locataire à l’échéance, avec un préavis de 3 mois (vs 6 mois en location nue), en application de l’un des trois motifs admis par la loi : reprise du logement pour l’habiter, la vente du logement, un motif réel et sérieux (ex : non-respect par le locataire de l’une de ses obligations). Attention, en l’absence de motif justifiant le non-renouvellement, le congé donné par le propriétaire est nul.

Dépôt de garantie : peut s’élever à 2 mois de loyer hors charges (vs 1 mois hors charges en location nue). Dans tous les cas, son montant doit être indiqué dans le contrat de location et il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois si l’état des lieux est conforme.

N’oubliez pas qu’un inventaire ainsi qu’un état détaillé du mobilier doivent être annexés au bail.

Dernière différence notable, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption en cas de congé pour vente, contrairement à la location nue qui offre ce droit (loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut tout de même se porter acquéreur, mais il ne sera pas prioritaire.