Le statut de LMNP et l’imposition

Depuis quelques années, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), c’est un peu le graal pour ceux qui cherchent à optimiser leur rentabilité ou tout simplement optimiser leur fiscalité puisque les deux vont de pair. Associé à l’acquisition d’un immeuble de rapport, nouvelle star des coachs et formateurs pour « atteindre l’indépendance financière », c’est le doublé gagnant. Sur le papier c’est très beau, mais attention, les conditions pour bénéficier du statut juridique du LMNP sont très précises et encadrées par le code général des impôts (aïe).

Avant de présenter ces conditions, un petit rappel s’impose : il faut avant tout que votre logement mis en location soit considéré comme meublé. Pour cela, très simple, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 en donne la définition, et le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe très précisément la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.

Dans les quelques lignes qui vont suivre le sujet est traité sous l’angle de l’investisseur qui fait l’acquisition d’un ou plusieurs biens pour de la location, et non du particulier qui loue une partie de sa résidence principale, des chambres d’hôtes ou meublés de tourisme. Pour ces cas spécifiques, vous pouvez consulter directement la page dédiée sur le site impôt.gouv.

Loueur en meublé non professionnel ou professionnel ?

Sur ce point, l’article 155, IV du code général des impôts est très précis, même s’il ne définit pas explicitement l’exercice de l’activité de loueur en meublé à titre non professionnel, mais plutôt en expliquant ce qui caractérise un loueur meublé professionnel. Pour simplifier, il suffit que l’une des conditions suivantes soit remplie pour que l’activité soit considérée comme exercée à titre non professionnel :

1/ les recettes annuelles issues de cette activité ne dépassent pas 23 000 €

2/ les recettes annuelles issues de cette activité ne dépassent pas la moitié des revenus globaux du foyer (traitements et salaires + revenus locatifs + bénéfices industriels et commerciaux + bénéfices non commerciaux, etc).

Précision importante « le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal ».

Si vous souhaitez consulter la version originale, c’est ici.

Le régime micro-BIC

Ce régime fiscal s’applique de plein droit si les recettes ne dépassent pas 70 000 €. Son principal atout, la simplicité : il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité, ni d’établir des comptes annuels. Un abattement forfaitaire de 50% (dont le minimum est de 305€) est automatiquement appliqué sur les revenus de locations déclarés, c’est-à-dire les loyers charges locatives comprises (ou provisions pour charges). Vous l’aurez donc compris, la contrepartie de sa simplicité, c’est un avantage fiscal moins intéressant. Que vos charges soient inférieures ou supérieures à 50% des revenus, c’est le forfait qui s’applique.

Exception qui a son importance, lorsqu’un bien est détenu en indivision, l’activité qui en résulte est considérée comme société de fait, et est exclue du régime micro-BIC. L’activité est alors soumise au régime réel.

Pour faire sa déclaration, là encore rien de plus simple, vous avez juste à déclarer les revenus sur la déclaration de revenus complémentaire des professions non salariées (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).

Le régime réel

Il s’applique d’office si vos recettes sont supérieures à 70 000 €, ou alors sur demande avec la levée de l’option si vos revenus sont inférieurs à cette limite. Vous vous en doutez, ce régime fiscal est bien plus avantageux puisqu’il permet de déduire les charges, mais aussi les amortissements, et de présenter un compte de résultat déficitaire. Avec pour conséquence de neutraliser l’imposition sur ces revenus. En contrepartie, et oui il en faut bien une, vous devrez tenir une comptabilité et déposer une déclaration de résultat n° 2031.

Comment choisir ce régime

Deux possibilités. En début d’activité, lorsque vous transmettez le formulaire P0i au centre de formalités des entreprises (Greffe du tribunal de commerce pour les loueurs meublés non professionnels). Ou alors en cours d’activité, soit en exerçant la levée d’option via courrier auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février pour une déclaration à déposer l’année suivante, soit au moment de la déclaration de résultat, en déposant le formulaire n° 2031.

L’option est valable au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement, mais vous avez la possibilité d’y renoncer en la dénonçant pour courrier à votre SIE.

Déduction des charges et amortissements

Pour déterminer le résultat fiscal de l’activité, qui servira de base à l’imposition, il faut donc déduire les charges et les amortissements des recettes. C’est là tout l’avantage de ce régime fiscal, nous allons donc lister les charges et les amortissements, mais attention leur déduction est soumise à certaines conditions. Nous allons voir aussi une subtilité importante dans le calcul du déficit fiscal, pour ne pas vous faire avoir. Bien évidemment il est vivement recommandé de faire appel à un comptable si vous n’avez pas de notions en comptabilité.

Charges déductibles :

• Les factures d’entretien et de réparation
• La CFE
• Les frais de gestion, lorsque la gestion du bien est déléguée à une agence
• L’assurance PNO (propriétaire non occupant)
• Les honoraires de l’expert-comptable
• Les charges de copropriété (si le bien est inscrit à l’actif du bilan)
• La taxe foncière (si le bien est inscrit à l’actif du bilan)
• Les intérêts d’emprunt (si le bien est inscrit à l’actif du bilan)

Amortissements déductibles, seulement s’ils sont inscrits à l’actif du bilan :

• L’amortissement du bien
• L’amortissement du mobilier et des équipements (dont la valeur est supérieure à 600 €)
• L’amortissement des frais d’acquisition (frais de notaire, droits de mutation et d’enregistrement, frais de dossier bancaire)

Pour comprendre la logique de l’amortissement, il s’agit simplement de constater la perte de valeur dans le temps de manière linéaire, selon la durée d’utilisation.

A partir de ces éléments, vous êtes en mesure d’obtenir le résultat fiscal qui se présente ainsi :

Résultat fiscal = loyers (charges locatives incluses) – charges – amortissements

Cependant, la déduction des amortissements est encadrée fiscalement par l’article 39C. II 2 du Code général des impôts, le déficit fiscal ne peut résulter des amortissements. Ainsi la part des amortissements non déduit sur le résultat est mise en réserve et reportée pour une déduction ultérieure sans limite de temps. Vous devrez donc tenir un tableau des amortissements différés. Pour illustrer cette règle, cela donne (si vos amortissements génèrent du déficit) :

Amortissements déductibles = recettes – charges déductibles

Amortissements reportables = amortissements totaux – amortissements déductibles

En appliquant ainsi scrupuleusement le régime réel, vous pourrez optimiser votre fiscalité et neutraliser l’imposition de vos loyers pour une longue période.

Comment faire sa déclaration

Pour réaliser votre déclaration relevant du régime réel, il vous faudra télétransmettre une déclaration spéciale n° 2031 accompagnée des annexes 2033-A (bilan simplifié), 2033-B (compte de résultat simplifié), 2033-C (tableau d’amortissements), 2033-D (provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables) et enfin 2033-E (détermination de la valeur ajoutée).

Règles spécifiques au LMNP

Comme nous l’avons vu, le déficit ne peut résulter uniquement des amortissements. Mais vous pouvez tout à fait constater un déficit lors de charges exceptionnelles, par exemple lorsque vous passez en charge des travaux ou des achats de mobiliers ou équipements. Attention, ce déficit fiscal ne peut pas venir en déduction de vos revenus imposables. Rassurez-vous, ces déficits ne sont pas perdus, ils sont reportables sur les 10 années suivantes.

Malgré les caractéristiques plutôt avantageuses de ce régime, si vous constatiez un bénéfice à la clôture d’un exercice, vous seriez tout simplement taxé à hauteur de votre tranche marginale d’impôts, le LMNP relevant du régime de taxation des particuliers.

Et que se passe-t-il lors de la vente du bien ? Il en va de même que pour la taxation de la plus-value des particuliers, elle est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année). En cas de plus-value supérieure à 50 000 € une taxe supplémentaire s’applique, comprise entre 2% et 6% en fonction du montant et après application de l’abattement. Dans la pratique, c’est le notaire qui se chargera de prélever l’impôt sur le prix de vente, au moment de la signature de l’acte authentique.