Comment faire l'estimation du loyer pour un logement meublé ?

Comprendre l'estimation locative d'un bien meublé

L'estimation locative d'un bien meublé repose sur plusieurs critères. Le premier est la superficie habitable du logement. Plus l'espace est grand, plus le loyer peut être élevé. Le second est l'emplacement géographique du bien. Un appartement en centre-ville ou proche des transports en commun sera plus cher qu'un logement en périphérie. Les caractéristiques du bien telles que la présence d'un jardin, d'une terrasse, d'un mobilier haut de gamme peuvent aussi impacter le loyer. Enfin, l'encadrement des loyers dans les zones tendues peut limiter la fixation du loyer.

Quels sont les critères pris en compte pour estimer un logement meublé ?

L'évaluation d'un logement meublé passe par une analyse de plusieurs facteurs essentiels : l'emplacement du logement, la superficie du bien, le mobilier et les équipements, l'encadrement des loyers.

1. L'emplacement du logement

L'emplacement du logement est un critère important lors de l'estimation du loyer. Chaque ville, chaque quartier a ses particularités et il est essentiel d'en tenir compte.

Un logement situé dans une zone en forte demande, comme le centre-ville, à proximité de commerces, d'écoles, de moyens de transport, peut justifier un loyer plus élevé. Il en va de même pour les quartiers réputés pour leur qualité de vie, leur sécurité ou leur dynamisme économique.

Inversement, un logement situé dans une zone moins recherchée peut avoir un loyer plus bas. Il est donc important de bien connaître le marché local et de se renseigner sur les loyers pratiqués dans le quartier où se situe le bien.

2. La superficie du bien

La superficie du bien est un critère fondamental dans l'établissement du loyer. En règle générale, plus la surface est grande, plus le loyer est élevé. Cependant, il est essentiel de distinguer la superficie Carrez (qui inclut l'ensemble des pièces fermées d'une hauteur supérieure à 1,80m) et la superficie habitable (qui exclut les balcons, terrasses, caves, greniers non aménagés, etc.).

Par ailleurs, des critères de décence comme la hauteur et la surface du bien sont à respecter. Cette superficie minimale dépend du nombre de locataires prévus.

Pour être considéré comme décent, un logement en location "simple" doit disposer d'au moins une pièce principale qui répond à l'une des deux conditions suivantes : elle doit avoir une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20 mètres, ou bien un volume habitable total d'au moins 20 mètres cubes.

3. Le mobilier et les équipements

Le choix du mobilier et des équipements a un impact significatif sur l'estimation du loyer d'un logement meublé. Un appartement meublé avec du mobilier moderne et des équipements de qualité peut se louer jusqu'à 13% de plus. Il est essentiel de respecter la liste des meubles et équipements obligatoires pour une location meublée, définie par le décret du 31 juillet 2015. Ainsi, un logement meublé doit obligatoirement comporter au minimum les meubles suivants* :

• Literie avec couette ou couverture.
• Volets ou rideaux dans les chambres.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-onde.
• Réfrigérateur.
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°.
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
• Ustensiles de cuisine.
• Table.
• Sièges.
• Étagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

*Source : Service Public.

Il convient de préciser l'état et le détail de ces éléments dans l'inventaire du mobilier et des équipements qui accompagne le bail. Cet inventaire est obligatoire et garantit la sécurité juridique du bailleur et du locataire.

4. L'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers est un dispositif réglementaire qui vise à limiter les loyers excessifs dans certaines zones dites "tendues". Il s'applique aux contrats de location de logements meublés ou non, à usage de résidence principale.

Pour un logement meublé, le loyer ne peut pas dépasser un certain montant appelé le loyer de référence majoré, qui varie en fonction de la localisation du bien, de sa taille et de son année de construction. Ce loyer de référence majoré est généralement plus élevé que pour un logement vide, en raison du coefficient de majoration appliqué aux locations meublées.

En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut être sanctionné par une amende. Il est donc important pour tout propriétaire souhaitant mettre en location un logement meublé, de bien se renseigner sur les règles d'encadrement des loyers en vigueur dans la zone où se situe le bien.

Certaines villes proposent des outils en ligne comme la ville de Lyon, permettant de connaître le loyer de référence applicable pour un bien donné. Il est également possible de se référer à un une agence immobilière Laforêt pour obtenir une estimation précise du loyer encadré.

Exemple d'encadrement de loyer pour un logement - Méthode et calcul

A titre d'exemple, un logement T3 de 60 mètres carrés loué non meublé autour de la place Bellecour à Lyon et construit avant 1946 : le loyer de référence de 12 €/m² fixera le plafond du loyer à 864 € par mois hors charges (soit 60 x 12 + 20 %)*.
Au-delà, les tarifs pratiqués seront illégaux.

*Source : Grand Lyon.

Quelles sont les règles spécifiques des loyers en zone tendue ?

La loi ELAN, promulguée en 2018, a apporté des modifications concernant l'encadrement des loyers en zone tendue. Cette loi prévoit que les observatoires des loyers sont généralisés dans ces zones pour améliorer la connaissance des loyers pratiqués.

En zone tendue, les loyers sont soumis à des règles spécifiques pour éviter des prix excessifs. Le montant proposé à un nouveau locataire est encadré, sauf dans le cas de la première mise en location du logement. Le loyer ne doit pas dépasser celui du locataire précédent.

Cette limite est fixée par le loyer de référence majoré, qui varie selon la localisation du bien, sa taille et son année de construction. Le loyer majoré est généralement plus élevé pour un logement meublé, compte tenu du coefficient de majoration appliqué. Des exceptions à ces règles existent, notamment pour les logements neufs ou ayant bénéficié de travaux d'amélioration significatifs.

En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut être sanctionné par une amende.

Comment estimer le loyer d'un bien immobilier avec un simulateur en ligne gratuit ?

Lorsqu'il s'agit d'estimer un loyer, les simulateurs en ligne sont de précieux alliés. Il est cependant nécessaire de choisir un outil fiable pour obtenir une estimation précise. Laforêt Immobilier propose un simulateur en ligne réputé pour sa fiabilité. Bénéficiant de plus de 32 années d'expérience dans le domaine de l'immobilier, Laforêt a développé un outil performant qui permet d'obtenir une estimation du montant d'un loyer en fonction de critères précis tels que la localisation, la surface et le nombre de pièces du bien.