Comment faire l'estimation du loyer d'une maison ?

Comprendre la valeur locative

La valeur locative d'une maison se définit comme le loyer théorique que vous pourriez percevoir si vous mettiez votre bien en location. C'est une notion essentielle pour les propriétaires de biens immobiliers car elle permet d'évaluer le montant du loyer à fixer. Elle se base sur divers critères objectifs comme la surface en mètres carrés, les équipements présents dans le bien, et subjectifs comme son emplacement et son attractivité.

Exemple de calcul pour déterminer la valeur locative d'une maison

Supposons que nous souhaitons calculer la valeur locative d'une maison de trois chambres située dans une ville moyenne.

Voici les caractéristiques de notre maison exemple :

• Surface habitable : 120 m².
• 3 chambres.
• 2 salles de bain.
• Située dans un quartier résidentiel agréable.
• Petit jardin et un garage.

1. Recherche des loyers comparables :

   • Maison similaire A : 1000 €/mois (110 m², 3 chambres, 1 salle de bain, sans garage)
   • Maison similaire B : 1150 €/mois (130 m², 3 chambres, 2 salles de bain, avec garage)
   • Maison similaire C : 1050 €/mois (120 m², 3 chambres, 2 salles de bain, sans garage)

2. Calcul de la moyenne des loyers :

   Moyenne des loyers = (1000 + 1150 + 1050) / 3

3. Ajustement basé sur les caractéristiques uniques :

   • La maison a un garage, ce qui est un avantage par rapport à la maison A et similaire à la maison B.
   • Elle a également un petit jardin, ce qui peut ajouter environ 50 € au loyer mensuel moyen trouvé.

La moyenne des loyers selon notre calcul pour les maisons comparables est d'environ 1066,67 € par mois. En ajustant cette valeur pour prendre en compte le petit jardin de notre maison exemple, la valeur locative estimée serait d'environ 1 117 € par mois.

Ce type calcul est un exemple pour déterminer rapidement la valeur locative d'une maison. Il doit être affiné à l'aide du simulateur en ligne de Laforêt.

Les facteurs influençant le montant du loyer

Le montant du loyer pour une maison est déterminé principalement par ces facteurs :

• Localisation : La situation géographique de la maison, un facteur déterminant. Une maison située en centre-ville ou à proximité des commerces, écoles et transports en commun sera plus attrayante et pourra justifier un loyer plus élevé.

• Superficie : Plus grande est la superficie de la maison, plus élevé sera le loyer. Le nombre de pièces et la présence d'un espace extérieur (jardin, terrasse) sont également à prendre en compte.

• État du bien : Une maison en bon état, avec une bonne performance énergétique (DPE) permettra de fixer un loyer plus élevé.

• Réglementations : Dans certaines zones tendues, les loyers sont encadrés par des plafonds de loyers (plafonnement des loyers) qui fixent un montant maximum de loyer au m². Aussi, Depuis le 1er janvier 2023, un logement peut être mis en location uniquement si sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an*.

• Caractéristiques spécifiques : Certains éléments peuvent augmenter la valeur de la maison, comme un mobilier haut de gamme ou la présence d'équipements spécifiques (piscine, garage sécurisé...).

Il est essentiel de bien analyser ces différents critères pour fixer un loyer adapté et juste aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire.

*Source : Service Public.

Qui contacter pour estimer le loyer d'une maison ?

Un simulateur en ligne

Les simulateurs en ligne sont une solution efficace pour estimer le loyer de votre maison. Ces outils fonctionnent généralement sur la base de données de comparaison de biens similaires dans la même zone géographique. Ils prennent en compte des critères comme la surface habitable, la localisation, l'état du bien, le nombre de pièces et les équipements disponibles.

Voici comment procéder sur le simulateur de Laforêt :

• Renseignez l'adresse du bien à estimer et d'autres détails pertinents comme la surface, le nombre de pièces ou l'année de construction.
• Le simulateur analyse ces informations et les compare à une base de données pour fournir une estimation du loyer.
• Un résultat d'estimation instantané et gratuit est disponible à la fin.

Un agent immobilier

Pour une estimation fiable du loyer de votre bien, vous pouvez faire appel à des agences immobilières. Ces professionnels disposent de l'expertise et des connaissances nécessaires pour estimer correctement votre bien. Laforêt immobilier, par exemple, est un acteur majeur du marché immobilier depuis plus de 32 ans. Grâce à l'expérience et à la connaissance approfondie du marché, Laforêt est en mesure de fournir une estimation précise et réaliste. Les agents Laforêt sont réputés pour leur professionnalisme et leur engagement à fournir un service de qualité. Ils évaluent votre bien en tenant compte de nombreux facteurs, tels que la taille, l'emplacement, l'état général et la demande sur le marché.

L'estimation par un agent immobilier vient en complément d'un simulateur en ligne. Il permet d'affiner le résultat de l'estimation en ligne, car chaque bien est unique.

Un notaire ou un expert immobilier

Un notaire ou un expert immobilier peuvent également intervenir pour estimer le loyer d'une maison, mais sont généralement sollicités pour des cas spécifiques (succession chez le notaire et constat chez l'expert).

Le notaire, en tant qu'officier public, joue un rôle dans l'estimation immobilière, particulièrement dans des contextes de succession. Il est capable de procéder à une évaluation du bien.

L'expert immobilier, quant à lui, est souvent sollicité dans le cas de dégâts, généralement diligenté par les compagnies d'assurances. Son expertise est très précise et objective.

Ces professionnels, compétents et rigoureux, peuvent ainsi fournir une estimation de loyer. Toutefois, leurs services ont un coût qui peut varier selon la complexité de la mission et leur réputation.

Cas particulier : Estimation du loyer d'une maison meublée

L'estimation du loyer d'une maison meublée nécessite une attention particulière. En effet, le loyer d'un logement meublé est généralement plus élevé que celui d'un logement vide présentant les mêmes caractéristiques. La différence se situe entre 10 et 14%.

Pourquoi cette différence ?

Le propriétaire met à disposition du locataire des meubles et des équipements. Ces éléments ont un coût d'achat et d'entretien, justifiant une augmentation du loyer.

Quels critères prendre en compte ?

En plus des critères traditionnels comme la localisation, la surface et le DPE, l'état et la qualité des meubles, la présence d'équipements électroménagers, la vaisselle et les ustensiles de cuisine, la literie, le linge de maison et les éléments de décoration sont autant de facteurs à prendre en compte pour le calcul du loyer d'une maison meublée.

L'augmentation du loyer : quand et comment ?

La hausse du loyer est un processus réglementé. Dans la majorité des cas, l'augmentation du loyer ne peut avoir lieu qu'une fois par an, lors de la révision annuelle du bail.

Pour une augmentation effective, le contrat de location doit inclure une clause de révision. Cette clause fait référence à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. L'IRL sert à limiter l'augmentation du loyer qui ne peut dépasser l'évolution de cet indice.

En absence de cette clause, le loyer reste inchangé pendant toute la durée du bail. Cependant, il existe des exceptions permettant d'augmenter le loyer en dehors de la révision annuelle :

• Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration dans le logement.
• Si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le secteur.

Dans ces deux cas, des règles spécifiques s'appliquent pour déterminer le montant de l'augmentation.